昨日は、登記と現実が一致しているかは
別の話だということを書きました。
それは、未登記ということがあるからです。

たとえば、住宅ローンを返し終わっただけでは
抵当権は抹消されずに残ったままです。
抵当権の抹消の登記をして登記簿上
抵当権の登記が抹消されることになります。
すなわち、抵当権の抹消の登記をしていなければ
登記簿上はあたかも住宅ローンが残ったままのように
見えるわけです。

これと同じことが所有者にもいえると思います。
登記簿上の所有者が実はお亡くなりになっていて、
相続の登記が未登記の場合、所有者は被相続人のままです。

このようなことでも参考になれば参考にしてください。
参考にしていただけると光栄です。

昨日は、謄本の取り方について
書きましたので、今日は見方について
書いてみようと思います。

まず謄本は、土地と建物に分かれています。
土地のほうには、当該土地の所在地や地目、
土地の面積が記載されています。

建物のほうには、当該建物の所在地や種類
家屋番号、各階の床面積が記載されています。

ここからは土地と建物に共通するところです。
まず記載されている事項に下線が引いている部分は
その下線を引いている部分がすでに抹消されたり
変更されたりしていることを表します。

土地の面積や建物の面積が掲載されている下に
甲区というところがあるかと思いますが
そこに所有者が記載されています。

次に乙区というところには所有権以外の権利が
記載されます。代表的なものでいえば、抵当権です。
不動産を買うときに銀行等からお金を借りた場合は
ほとんどこの乙区に抵当権設定の記載があると思います。

住宅ローンを返済して抵当権の抹消の手続きをとれば
この抵当権は抹消されたということになりますので
先ほど申し上げましたとおり、抵当権の記載事項の下に
線が引かれて抹消されたということになります。

このようにして、不動産の所有者が誰であるのかや
その不動産にどのような権利がついているのかを
謄本を取得することにより調べることができます。

ただ、謄本に記載されていることが
現実と一致しているかは別の話となります。

謄本はまずどこで取得するのでしょうか？

原則、管轄の法務局に行けば取得することができます。
例外的に管轄地以外でもお近くの法務局と管轄地の
法務局がオンラインでつながっているのであれば
管轄外の法務局でも謄本を取得することができます。

管轄地は不動産の所在地によって決められています。
茨木市　高槻市　吹田市　摂津市　島本町は茨木市にある
北大阪支局で取得することができます。

もっと詳しい管轄地については各都道府県ごとの法務局の
ホームページに詳しい記載がされています。

また謄本を取得する際に必要な所在地は
普段使っている住居表示では特定できず
不動産を取得した際に受領した
権利証に記載されいる所在地を記載しなければなりません。

もしそれでも所在地を特定できないときは
各管轄法務局に問い合わせていただければ
教えていただけると思います。

料金は謄本の場合ですと１通１０００円かかります。

久々の更新になってしまいました。
すいません。

今回は登記の費用の件について書こうと思います。

我々司法書士が頂く報酬とは別に登記には
登録免許税という税金を支払わなければなりません。

登記をする際に我々はこれらの合計をお客様に
請求させていただくことになります。

税金部分も一括して請求させていただくことになるので
場合によってはお高く感じられたお客様もいらっしゃるのでは
ないでしょうか？

そこで今回は以前相続のところでも
書きましたが主な登録免許税を記載しますので
ご参考にしてください。

所有権移転登記（土地）　評価額の１０００分の１０
　　　　　　　　　　　（建物）　評価額の１０００分の２０

抵当権設定登記　　　債権額の１０００分の4
　　　　　　　
※なお一定の条件を満たして減税が可能な場合は
所有権移転登記（建物）　　１０００分の３
抵当権設定登記　　　　　　債権額の1000分の１
となります。

よって、請求額の中からこれらの税金を引いた分が
おおよそ司法書士の報酬ということになります。

もし、費用の件でなにかさらに詳しいことを
知りたい方はお気軽にご相談ください。

　

住宅ローンのご返済の件についてのお話の際に、
併せて相続のお話をお聞きすることがあります。

最近の住宅ローンの商品によっては、
住宅ローンを申し込む際に生命保険等に
加入して、債務者の方が亡くなられた場合
その生命保険の保険金で住宅ローンが完済
されるというものがあるからです。

この場合に抵当権の抹消だけ登記をすれば
良いのかというご質問をしばしば受けますが、
相続登記と抵当権抹消の登記の双方が必要となります。

なぜならば、不動産登記は物事の順を追って
登記をしないといけないことになっており、
この場合、債務者の方が亡くなられたことによって
債務が完済されたという順序だからです。

たしかに相続登記をすることにより
お客様のご負担は増えてしまいますが、
私どもでもできるだけのサポートは致しますので
何なりとご相談くださいませ。

以前、会社設立の登記のところでも
書きましたが、相続登記などの所有者の
名義変更登記でもオンライン申請による
節税をすることができます。

相続登記の登録免許税は１０００分の４ですが
そのうちどのくらい減税されるかと申しますと
５，０００円を上限に登録免許税として算出された
価格の１０％が減税されます。

たとえば、登録免許税として算出された価格が
４０，０００円だった場合、４０，０００円の10％の
４，０００円が減税されて３６，０００円ということになります。

また、不動産登記、商業登記にかかわらず、
謄本をオンラインで申請すると1通１，０００円のものが
1通７００円で取得することができます。

参考にしてください。

今日も大阪は暑いですね。

今回は相続の期間について書いていこうと思います。
以前に相続登記には期限が無いと述べました。
しかし、次の場合は相続を知ったときから３ヶ月以内との
期限が定められています。
?相続を放棄する場合
?相続の限定承認の場合

?は亡くなられた方の財産が明らかにマイナスの財産が
多いときに有効です。また、?とは違い
相続人が単独で上記の期間内に家庭裁判所に
申し立てることができます。

?は亡くなられた方の財産がプラスの財産が
多いのかマイナスの財産が多いのか不明の場合に
有効です。
この場合は、万一マイナスの財産が多い場合でも
亡くなられた方のプラスの財産を限度に
支払えばいいことになります。
ただ、こちらの場合は相続人全員からの申し立てが
必要となりますので、相続人が多いときは
時間に余裕をもたれた方がいいと思います。

相続を知ったときから３ヶ月以内に
どちらの手続きも取られない場合は
単純承認とみなされ、マイナスの財産が
多い場合でも負担する義務が発生しますので
ご注意ください。

このような言葉をお聞きになられた方はいらっしゃるでしょうか？
これは何かと申しますと新しい権利証のことです。

いま、日本のほとんどの登記所では相続登記などの
所有者の名義変更の登記を申請すると
従来の権利証ではなく登記識別情報というものが発行されます。

従来の権利証とは違い、下の方に１２桁の暗証番号が載っていて
それが見えないように上からシールが貼られています。

その暗証番号自体が権利証の代わりとなっていますので
すでに登記識別情報をお持ちの方は保管には十分お気をつけください。

また、暗証番号は銀行の暗証番号とは違い
記憶しておく必要はないものですので
何か次に登記をされるときは、シールを貼ったまま
司法書士に渡されることをお勧めします。

登記をするには、我々が頂く報酬以外に
登録免許税という税金を払わなければなりません。

相続登記の場合は、税率が１０００分の４となっています。
何の１０００分の４かと申しますと、対象物件の不動産の価格です。

この不動産の価格は、市役所が発行してくれる
不動産の評価額によって算出されます。
たとえば、土地と建物を合わせて価格が
1000万円だとすれば登録免許税は４万円ということになります。

不動産の評価をお知りになりたければ
所有者か所有者でなければ所有者からの委任状をお持ちになって
市役所の固定資産課に手数料を払えば知ることができます。

手数料はだいたい300円くらいです。

参考にしてください。

相続登記には亡くなられた方の
出生から亡くなられた時までの連続した戸籍、
亡くなられた方の除住民票、名義人になられる方の住民票が必要となります。
また、相続人全員ではなく相続人の中のどなたかの
名義にされる場合は、相続人全員の印鑑証明書と
相続人全員が協議した遺産分割協議書が必要になります。

私どもの事務所では、委任していただければ
上記のものをすべてこちらで手配させていただきます。

よろしければ、ご参考にしてください。

本日は相続登記の必要性について
書いていこうと思います。

相続登記は期間の規定もありませんし、
やっていなくてもあまり問題が起きません。
ただ、何らかの事情で当該不動産を売却など
したいときに、登記名義人であるかたが
亡くなっている場合、相続登記をしなければ
売却することができません。

この場合に、すぐに戸籍等の必要書類が整えば、
問題ありませんが、何代も前の名義人のままですと
必要書類をそろえるだけでも時間と手間がかかってしまいます。

また、相続人同士が遠い親戚となってしまい
まとまる話がまとまらない場合も出てきます。

このように放っておくといろいろな問題が発生しますので
相続登記はできるだけお早めになされることをお勧めします。

今日は設立登記のンライン申請について
書こうと思います。

オンライン申請とは申請書のみデータで送り
添付書類は郵送又は持参することです。

会社設立登記の場合、この申請方法を利用することにより、
最大で登録免許税を５，０００円軽減できます。

また、株式会社を設立する場合、定款の認証を
公証人にしてもらわなければならないのですが
通常の紙による定款の認証ですと、公証人に払う認証費とは
別に４０，０００円の印紙代が発生します。

これをオンライン認証にすれば、４０，０００円の印紙代が
不要になり、合計４５，０００円の軽減がオンライン申請に
より可能となります。

かなりお得な制度だと思いますので
設立をお考えの方は参考になさってください。

今日は会社設立登記に準備していただくものを
書きたいと思います。
取締役一人、発起人一人で設立される場合は
印鑑証明書を２通と御実印をご用意してください。
あと、商号調査終了後に会社の実印となる印鑑。
最後に定款認証後に資本金を振り込んでいただいた
通帳のコピーが必要になります。
このほかの必要な書面はこちらで作成させていただきますので
以上の物をご用意していただければ会社の設立登記が可能です。
その他、わからないことがあれば何でもご相談ください。

茨木の司法書士の山下です。
昨日、会社設立のお話をさせていただきましたが、
今日は昨日書き忘れていたことを書かせていただきます。
私どもの事務所では、他の士業の先生方をご紹介させていただいておりますが、
労働関係や助成金関係にも詳しい社会保険労務士の先生を
ご紹介させていただくことも可能ですので、会社設立に併せて
労働関係も知りたい方はご遠慮なくご連絡ください。
よろしくお願いします。

本日もすっきりしない天気ですね。
私どもの事務所では、会社設立の登記は
もちろんのこと、その後の税金面に関しては
税理士の先生を、会社のロゴや特許関係に関しましては
お付き合いのある弁理士の先生を紹介させていただくことも
可能ですので、何なりとご相談くださいませ。　

本日も茨木市にて債務整理、相続、設立登記を中心に
営業させていただいております。
どんなことでも構いませんのでお問い合わせください。

みなさま　はじめまして
司法書士の山下です。
私の事務所では、相続や設立を中心に行っておりますが
債務整理のご相談も積極的に行っておりますので
何でもお気軽にご相談ください。
何卒よろしくお願いします。

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